단독 명의에서 공동명의로: 아파트 명의 변경 방법과 세금 혜택
아파트를 매매하거나 증여받을 때 "단독 명의로 할까, 공동명의로 할까" 고민해보신 적 있으신가요?
특히 부부라면 세금 혜택, 재산 분할, 상속, 증여 등 여러 측면을 꼼꼼히 따져야 합니다.
오늘은 아파트 공동명의 변경 방법과 장단점을 한눈에 정리해드릴게요!
1. 공동명의란?
공동명의란 하나의 부동산을 두 명 이상이 지분을 나눠 소유하는 형태를 말합니다.
대부분 부부가 공동명의를 선택하며, 지분은 5:5로 나누는 것이 가장 일반적이지만 6:4, 7:3 등 자유롭게 조정할 수 있습니다.
이 비율은 등기부등본에 정확히 기록됩니다.
2. 아파트 공동명의 장점
1) 종합부동산세 절세 효과
공동명의 시 각자의 지분 기준으로 종부세를 계산합니다.
예를 들어 공시가격 15억 원 아파트를 단독 명의로 소유하면 12억 원 초과분에 대해 과세되지만, 공동명의라면 7.5억 원씩 나누어 계산되어 종부세가 크게 줄거나 면제될 수도 있습니다.
2) 양도소득세 절세
고가 아파트 매각 시 단독 명의는 전체 수익에 대해 높은 세율이 적용되지만, 공동명의는 양도차익이 지분별로 나눠 과세되어 세율 부담이 낮아집니다.
또한 양도소득세 기본공제(1인당 250만 원)를 두 명 모두 받을 수 있습니다.
3) 상속 및 증여 유리
부부 공동명의 상태에서는 사망 시 상속 절차가 명확해지고, 자녀에게 일부 지분만 증여할 경우에도 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
4) 신용카드 발급 등 신용도 관리에 도움
전업주부의 경우 공동명의 재산이 있으면 신용카드 발급이 수월해지고, 대출 심사 시에도 도움이 될 수 있습니다.
3. 아파트 공동명의 단점 및 주의사항
1) 증여세 및 취득세 부담
공동명의 변경 시 증여로 진행하는 경우 10년간 6억 원까지는 비과세 혜택을 받지만, 이 한도를 초과하면 증여세가 발생할 수 있습니다.
또한, 증여 시에도 별도로 취득세는 납부해야 합니다.
2) 번거로운 절차
부동산 매매나 담보대출 시 부부 모두의 서류 제출과 동의가 필요해 절차가 번거로워질 수 있습니다.
3) 무주택자 혜택 제한
부부 모두가 주택을 소유한 것으로 간주되기 때문에, 무주택자 대상 대출, 세제 혜택 등은 받을 수 없습니다.
4) 이혼, 분쟁 리스크
이혼 시 재산 분할 협상에서 공동명의가 오히려 갈등 요인이 될 수 있습니다.
4. 아파트 공동명의 변경 방법
"기존 단독 명의를 공동명의로 바꿀 수 있을까?"
답은 '가능하다'입니다. 단, 단순 수정이 아닌 '지분 이전' 절차를 거쳐야 합니다.
1) 증여를 통한 변경
- 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세.
- 예를 들어 남편 단독 명의 아파트를 아내와 공동명의로 변경할 경우, 남편이 아내에게 50% 지분을 무상 증여하는 형태로 진행합니다.
- 단, 취득세는 별도로 납부해야 합니다.
2) 매매를 통한 변경
- 부부 간에도 매매가 가능하지만, 양도소득세 및 취득세 부담이 크기 때문에 일반적으로 증여를 추천합니다.
Tip:
공동명의 변경 후 종합부동산세 혜택은 '다음 해'부터 적용되므로, 변경 시기를 전략적으로 설정하는 것이 중요합니다.
또한, 자금 출처 조사를 대비해 증여받는 쪽의 자산 상황을 미리 점검하는 것이 좋습니다.
※ 아파트 공동명의는 종부세, 양도소득세 등에서 분명한 절세 효과를 볼 수 있지만, 절차의 번거로움, 무주택자 혜택 제한 등 주의할 점도 분명히 존재합니다.
따라서 단순히 "절세"만 생각하지 말고, 향후 재산 관리와 가족 상황까지 고려해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
특히 공동명의 변경을 계획 중이라면, 사전에 세무사 또는 변호사와 상담해 개인 상황에 맞는 전략을 세우시길 추천드립니다.
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