상가수익률 비교: 구분상가 vs 통상가 특성 분석

부동산 투자자들이 상가를 선택할 때, 가장 중요한 요소 중 하나는 수익률입니다. 하지만 상가수익률은 상가의 종류와 특성에 따라 달라지므로, 구분상가와 통상가의 차이점을 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 두 가지 유형의 상가—구분상가와 통상가—의 특성과 수익률 차이를 살펴보겠습니다.

1. 상가수익률 종류와 기준

상가를 매입하는 목적은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 하나는 월세 임대차 수익을 통한 사업소득이고, 다른 하나는 시세 차익을 기대하는 자본소득입니다. 일반적으로 노년층은 매월 일정한 소득을 제공하는 사업소득을 선호하는 반면, 젊은 층은 향후 시세 차익을 기대하는 자본소득을 선호하는 경향이 있습니다.

상가의 수익률은 대도시의 상권 발전에 따라 달라지며, 토지의 지가가 상승하면 상가의 가치는 올라가지만, 건물의 가치와 감가상각은 제한적입니다. 상가 투자의 핵심은 결국 토지의 가치에 달려 있습니다.

2. 구분상가 vs 통상가

상업용 부동산은 대체로 토지와 건물로 구분하여 평가됩니다. 상가는 크게 구분상가와 통상가로 나눌 수 있으며, 이들은 각기 다른 특성을 지니고 있습니다.

1) 통상가 (꼬마빌딩)

통상가는 한 개의 단일 건물로 이루어져 있으며, 주로 상권이 성장하거나 광역상권에 위치한 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 토지를 기반으로 한 단일 건물은 상권과 입지에 따라 상승 가능한 시세 차익을 기대할 수 있기 때문에 사업소득뿐만 아니라 자본소득도 가능하지만, 상대적으로 초기 투자금이 커지고 관리가 필요합니다.

2) 구분상가

구분상가는 건물 내 호실별로 등기되어 소유되는 상가로, 소액으로도 투자할 수 있어 진입 장벽이 낮습니다. 관리가 수월하고 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있지만, 건축 행위에 제한이 있어 향후 시세 차익을 기대하기는 어려운 단점이 있습니다. 또한, 각 호실이 대지권 비율로 소유되기 때문에 토지에 대한 권한이 제한적입니다.

3. 수익률 차이

• 구분상가: 평균 6~7% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 향후 시세 차익이 적기 때문에 수익률을 높게 설정해야 거래가 이루어집니다. 하지만 입지나 상권 확장성, 금리에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다.
• 통상가: 입지가 좋은 지역에서는 수익률이 1-2%에 불과해도 놓은 수요를 보이지만,지방상권에서는 5-6%의 수익률이 나올 수 있습니다. 광역상권에서는 사업소득과 자본소득을 모두 기대할 수 있어 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

4. 소액 투자 vs 대형 투자

• 구분상가: 소액으로 투자할 수 있으며, 관리 부담이 적고 초보자에게 적합한 투자처입니다. 다만, 외부 요인에 따라 점포의 가치가 좌우되는 리스크가 존재합니다.
• 통상가 (꼬마빌딩): 자율적인 운영과 전략 수립이 가능하며, 자산 가치를 키우는 데 유리합니다. 그러나 자금 규모가 크고, 유지보수와 세입자 관리 등 책임이 크기 때문에 리스크도 존재합니다.

 

구분상가는 관리가 간편하고 소액 투자에 적합한 반면, 통상가는 자율적인 운영이 가능하고 자산 가치를 높일 수 있는 장점이 있습니다. 투자자의 성향에 따라 어느 유형이 더 적합할지 결정해야 합니다.