다주택자 양도세 중과, 유예기간 연장! 지금 팔아야 할까?

2026년 5월까지 다주택자 양도세 중과 유예기간이 1년 연장되면서 부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있습니다.
주택 보유자들 사이에서는 “지금이 매도 타이밍일까?”, “어떻게 전략을 짜야 유리할까?”라는 고민도 깊어지는데요.

오늘은 다주택자 양도소득세 중과 제도의 개념부터 최근 완화 조치까지, 한 번에 정리해드립니다.

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1. 다주택자 양도세 중과란?

양도소득세는 부동산(주택)을 팔 때 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다.
예를 들어, 5억 원에 산 집을 10억 원에 팔았다면 5억 원의 차익이 생기고, 여기에 세금이 붙습니다.

• 1주택자는 일정 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있지만,
• **2주택 이상 보유자(다주택자)**는 양도세 중과세율이 적용됩니다.

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2. 중과세율, 얼마나 무겁길래?

중과세는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 투기 억제 목적으로 도입된 제도입니다.

• 조정대상지역 내 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%p
• 최고 세율은 75%, 여기에 **지방세 포함 시 최대 82.5%**까지 적용됩니다.

※ 기본세율: 6~45% (누진 구조)

또한, 중과세가 적용될 경우 장기보유특별공제도 배제되어 세 부담이 더 커집니다.

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3. 지금은 중과 유예 기간!

정부는 2023년~2024년 부동산 거래 절벽과 시장 침체를 완화하기 위해
다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하기로 했고, 최근 2026년 5월까지 1년 연장되었습니다.

즉, 현재는 다주택자도 기본세율만 적용받기 때문에 세 부담이 대폭 줄어든 상태입니다.

예시)
-  기존: 10억 원짜리 주택 양도 시 세율 최대 75%
-  유예기간: 동일 조건에서도 최대 45%까지만 부담

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4. 유예기간 내 전략은?

1) 매도 타이밍 조율하기

유예기간이 끝나면 다시 중과세율이 부활할 수 있기 때문에
고가 주택 보유자라면 가급적 유예기간 내 매각을 고려하는 것이 유리합니다.

2) 지방 저가 주택 요건 활용

지방 저가 주택은 중과 대상에서 제외되는 경우도 있습니다.
취득세, 종부세 등도 완화 혜택이 적용될 수 있으므로 포트폴리오 재정비 시 고려할 만한 전략입니다.

3) 매각 자금 재투자

정부는 신축 소형 주택, 상업용 부동산 등을 중과에서 제외하거나 혜택을 주고 있으니
재투자 방향으로 눈을 돌려보는 것도 한 가지 방법입니다.

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5. 주의할 점

• 일시적 2주택자(결혼, 상속, 이사 등)는 일정 조건을 충족하면 중과 제외 가능
• 12억 초과 고가 주택은 1주택자라 하더라도 비과세 적용 제외
• 세법은 자주 바뀌며 예외조항도 많기 때문에 반드시 전문가 상담 또는 정확한 정보 확인이 필요

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6. 결론

지금은 다주택자에게 유리한 타이밍입니다.
하지만 단순히 "세금 줄었다!"는 이유로 성급하게 움직이기보다는
시장 흐름과 자신의 자산 상황을 면밀히 고려한 전략적인 판단이 필요합니다.

부동산 정책은 늘 유동적입니다.
현명한 판단으로 여러분의 자산을 더욱 안전하게 지키시길 바랍니다.