묵시적갱신, 복비는 누가 내야 할까? 집주인 vs 세입자

안녕하세요

이사를 나갈때 복비(중개수수료)를 누가 부담해야 하는지 애매하더라고요. 저처럼 헷갈리시는 분들을 위해 묵시적갱신 시 복비 관련 내용을 정리해 봤습니다.

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1. 묵시적갱신이란?

묵시적갱신이란 임대차 계약 기간이 끝난 뒤 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시 없이 계속 거주할 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 상황을 말합니다.

1) 법적 기준은?

• 「주택임대차보호법」에 따르면 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 연장 또는 해지 의사를 표시하지 않으면 자동으로 2년간 계약이 갱신됩니다.
• 계약 조건도 이전과 동일하게 유지되고, 계약서는 따로 작성하지 않아도 효력이 있습니다.

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2. 묵시적갱신 후 복비, 누가 내야 할까?

가장 궁금한 부분이죠. 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 중간에 퇴거를 원할 경우, 복비 부담 주체는 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

① 해지 통보 후 3개월이 지난 시점에 퇴거

• 이 경우 임대인이 복비를 부담하는 것이 일반적입니다.
• 왜냐하면 세입자는 해지 의사를 미리 밝혔고, 계약상 유예기간(3개월)을 모두 채운 뒤에 퇴거했기 때문입니다.
• 이 경우 세입자는 법적으로 책임이 없습니다.

② 해지 통보 후 3개월 이내에 퇴거

• 원칙적으로는 임대인이 복비를 부담해야 합니다. 하지만 현실은 조금 다릅니다.
• 임대인이 "충분한 기간을 주지 않았다"며 손해 발생을 주장하고 세입자에게 일부 부담을 요구할 수 있습니다.
• 실제로 이 경우는 협의가 필요합니다. 세입자가 복비의 일부 또는 전액을 부담하게 되는 경우도 있으니 주의하세요.

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3. 특약이 있다면? 꼭 확인하세요

전세계약서에 종종 이런 특약이 포함되기도 합니다.

“묵시적갱신 이후 임차인의 중도 퇴거 시, 중개보수는 임차인이 부담한다.”

• 만약 이런 문구가 계약서에 명시되어 있다면, 세입자가 복비 전액을 부담해야 할 수도 있습니다.
• 하지만 서울시 전월세지원센터 등에서도 밝혔듯, 협의의 여지는 존재합니다.
• 계약서에 적혀 있다 하더라도 꼭 협의해 보시고, 중개인에게 상황 설명을 통해 조율해보는 것이 좋습니다.

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4. 그럼 결국, 집주인 vs 세입자?

복비 문제는 상황과 계약서 특약, 실제 협의 여부에 따라 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

상황	복비 부담 주체
해지 통보 후 3개월 이후 퇴거	임대인
해지 통보 후 3개월 이내 퇴거	원칙적으론 임대인, 실무상 협의
특약 존재 시	특약 내용에 따름 (보통 임차인 부담)

※ 세입자가 계약 종료 의사를 명확히 전달했는지가 핵심입니다.

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5.  팁: 복비 문제 예방하려면?

• 해지 의사 통보는 반드시 문자, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 하세요.
• 계약 종료일 기준 최소 3개월 전에 미리 알려야 불필요한 다툼을 피할 수 있습니다.
• 계약서에 있는 특약 조항은 계약 초기부터 꼼꼼히 확인하세요.
• 임대인이 무리한 요구를 할 경우, 전월세지원센터 또는 법률구조공단 등에 상담을 요청하세요.

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6. 세입자의 권리는 어디까지?

묵시적 갱신이 되었다고 해서 세입자가 2년을 꼭 채워야 하는 건 아닙니다.

• 세입자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 효력은 통보일로부터 3개월 후 발생합니다.
• 하지만 그 전에는 임대인의 동의 없이는 보증금 반환이나 퇴거가 어려울 수 있습니다.
• 따라서 3개월이라는 시간적 여유를 고려해 이사 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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7.가장 중요한 건 ‘원만한 협의’

묵시적 갱신은 의외로 복잡한 상황을 만들 수 있습니다. 특히 조기 퇴거 시 복비 문제로 감정싸움으로 번지기 쉬운데요. 아래 내용을 기억해 주세요.

1) 요약 체크리스트

• 해지 통보 후 3개월이 지나면 복비는 집주인 부담
• 3개월 이전 퇴거 시 협의 필수
• 특약 존재 여부 반드시 확인
• 해지 통보는 증거가 남도록 전달
• 원만한 협의가 가장 좋은 해결책

가는 말이 고와야 오는 말이 곱다는 말처럼, 상호 존중을 바탕으로 원만한 조율을 해나가시길 바랍니다.