PF 대출 경색으로 줄도산 위기…공급 붕괴 현실화로 주택 대란 오나?

 
최근 부동산 시장에 또 한 번 먹구름이 드리우고 있습니다. 이번엔 부동산 가격 폭등도, 수요 급감도 아닌 PF(Project Financing) 대출 경색이 직접적인 원인입니다.
그 여파로 국내 곳곳에서 공사가 중단되고, 시행사 줄도산 사태가 벌어지고 있으며, 부동산 경매 시장에는 ‘반값’ 매물조차 팔리지 않고 있습니다.
부동산 공급망 전체에 심각한 균열이 생기고 있는 것입니다.

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1. PF(Project Financing)란?

PF는 **‘프로젝트 파이낸싱’**의 약자로, 아파트·상가·오피스텔 등 부동산 개발 사업을 진행할 때 사용하는 금융 방식입니다.
토지를 매입하거나 건축비를 충당하기 위해, 시행사가 금융권에서 외부 자금을 끌어와 조달합니다. 사업의 수익성을 담보로 돈을 빌리는 구조이기 때문에, 시장이 불안정해지면 PF는 가장 먼저 흔들립니다.

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2. PF 대출 막히자 ‘정상 사업장’도 무더기 공매

기존에는 어느 정도 수익성을 확보한 ‘양호’ 등급의 사업장이라면 대출이 가능했지만,
최근에는 이런 곳조차도 대출이 거절되며 공매 시장으로 넘어가고 있습니다.
그 이유는 다음과 같습니다:

1. 정부의 명확한 PF 지원 지침 부재
2. 금융권의 보수적인 심사 강화
3. 시장 불확실성에 따른 위험 회피 심리

결국, 자금줄이 막힌 시행사들은 버티지 못하고 문을 닫는 상황입니다.

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3. 시행사 폐업 증가, 심각한 수준

연도	폐업한 부동산 개발사 수
2022년	239곳
2023년	368곳
2024년 (1~2월)	24곳 (연간 수십 곳 예상)

단순 수치만 봐도 폐업은 가속화되고 있습니다. 아직 상반기도 지나지 않은 2024년, 이미 수십 곳이 사업을 접었습니다. 이런 흐름이 이어진다면 주택 공급 자체가 붕괴되는 악순환이 현실이 될 수도 있습니다.

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4. 브리지론, ‘폭탄 수수료’에 숨 넘어가는 시행사

PF가 막힌 현장에서는 **브리지론(Bridge Loan)**에 의존할 수밖에 없습니다.
브리지론은 말 그대로 PF로 넘어가기 전, ‘임시로 다리를 놓는’ 대출입니다. 금리가 높고 연장도 3~6개월 단위로 짧게 반복됩니다.
문제는 이 연장 과정에서 선취 수수료를 15~20%까지 요구하는 사례도 있다는 것.
결국 시행사들은 이자와 수수료에 시달리며 자금 고갈 직전까지 몰리고 있는 상황입니다.

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5. 경매 시장에서도 ‘반값’ PF 사업지 미매각

자금난에 내몰린 PF 사업지들은 공매(경매)에 속속 등장하고 있지만,
가격을 반값까지 내려도 매수자가 나타나지 않고 있습니다.

지역	감정가	유찰 횟수	현대 최저가
경기 용인	35억 원	13회	16억 원
서울 논현동	3,129억 원	8회	2,250억 원

이는 단순히 사업성 문제라기보단, 시장 전체가 불신에 빠져 ‘손대지 않겠다’는 분위기가 확산되고 있다는 의미입니다.

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6. 전문가들 “지금은 단기 유동성 공급이 핵심”

시장에서는 다양한 대책이 필요하다는 목소리가 나오고 있지만, 전문가들은 **“지금 당장 필요한 것은 숨통을 틔워줄 단기 유동성 공급”**이라고 강조합니다.
장기적인 제도개선도 필요하지만, 정상적으로 돌아가던 사업장마저 공매로 떠밀리는 현 상황은 당장 멈춰야 한다는 것입니다.

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7. 지금 필요한 정책은?

구분	필요 조치
1	정상 사업장에 대한 대출 원활화 지침 제공
2	브리지론 고금리 및 수수료 규제 강화
3	단기 유동성 공급을 위한 정부 펀드 또는 보증 기구 운영
4	경매 유찰 자산에 대한 매입 유도 정책 마련 (공공/민간펀드 등)

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8. 공급 붕괴는 ‘시간 문제’…공조 대응 절실

지금 PF 시장의 위기는 단지 몇몇 시행사의 문제가 아닙니다.
이대로 두면 몇 달 뒤, **‘주택 공급 부족’**이라는 심각한 후폭풍이 우리에게 돌아올 수 있습니다.
공급이 무너지면, 전세난·매매가 상승·공급 불균형이 줄줄이 따라올 것은 자명합니다.
정부와 금융권, 업계 모두가 함께 움직여야 할 시점입니다.
이 위기를 단순히 ‘시장 자율’에 맡긴다면, 우리는 또 한 번 주택 대란이라는 고통스러운 결과를 마주하게 될지 모릅니다.

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