가족간 부동산 거래, 매매와 증여 중 무엇이 유리할까?

부모 자식 간, 형제 자매 간 부동산 거래는 일반 거래보다 심리적 부담이 적고 유연하게 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 세금 문제와 절차상 주의사항도 많기 때문에 꼼꼼한 검토가 필요해요.
오늘은 가족 간 부동산 거래에서 매매와 증여 중 어떤 방식이 유리한지, 그리고 각 방식의 장단점과 주의사항을 정리해볼게요.

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1. 가족 간 ‘매매’ 거래의 특징

가족 간에도 부동산을 사고파는 경우 ‘정상적인 매매’로 인정받기 위해선 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

1) 장점

• 일시적 2주택 문제 회피: 부동산 확보 시점을 유연하게 조정할 수 있어요.
• 세금 측면 유리: 적절한 가격이라면 증여세보다 매매가 더 유리할 수 있습니다.
• 취득 후 자유로운 재거래: 증여처럼 양도 제한 리스크가 적습니다.

2) 주의사항

• 시가보다 지나치게 저렴한 거래는 증여 간주
  → 시가의 30% 또는 3억 원 이상 차이 나면 증여로 간주되어 증여세 부과 대상입니다.
• 실제 자금 흐름 입증 필수
  → 계좌이체 내역 등으로 매매대금이 오갔다는 사실을 증빙해야 해요.
• 자금 출처 조사 가능성
  → 매수인의 자금 출처가 투명하지 않으면 세무 조사 대상이 될 수 있습니다.

 예: 12억짜리 아파트를 부모에게 8억에 구매할 경우, 시가의 30% 차이를 초과하므로 증여로 간주될 수 있어요.

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2. 가족 간 ‘증여’ 거래의 특징

무상으로 재산을 넘기는 방식이죠. 부모가 자녀에게 집을 주는 경우가 대표적입니다.

1) 장점

• 절차 간편: 계약서 작성과 등기 이전만으로 가능해 매매보다 간단할 수 있어요.
• 자금출처 부담 적음: 현금이 오가지 않으니 자금조달계획서 작성 부담이 덜합니다.

2) 주의사항

• 증여세 부담 큼
  → 고가의 부동산일수록 증여세가 눈덩이처럼 불어납니다.
• 5년 내 매도 시 양도세 폭탄
  → 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 부과되므로, 단기 처분 시 불리합니다.
• 취득세율도 매매보다 높음
  → 기본 3.5% 이상 부과되므로 매수인 부담이 커질 수 있어요.

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3. 매매 vs 증여, 어떤 선택이 좋을까?

         

비교	항목	매매증여
거래방식	유상	무상
세금 종류	양도세 + 취득세	증여세 + 취득세
취득 후 매도 시	매수가 기준	증여자의 취득가 기준
절차 복잡도	다소 복잡 (계약금, 잔금 등 필요)	간단 (소유권 이전 중심)
자금조달계획서	필수	보통 불필요

- Tip: 증여는 세금이 많이 나오지만 절차가 쉽고, 매매는 절세 여지가 있으나 철저한 증빙이 필요합니다.

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4. 실전 사례로 보는 가족간 매매

몇 해 전, 지인의 사례입니다. 부모님의 집을 자녀 명의로 바꾸는 방법을 두고 고민하다가, 고모부의 조언으로 **‘매매’**를 선택했습니다.
왜?

• 향후 자녀가 매도 시 매매가가 기준이 되어 양도세 부담을 줄일 수 있어서였죠.

하지만 실제 매매대금을 송금하고 관련 서류를 준비하는 과정이 꽤 번거로웠습니다. 반대로 ‘증여’를 택했다면 절차는 간단했겠지만 세금 부담이 너무 컸을 겁니다.
-  **핵심은 “자금 흐름 증빙”과 “거래 조건의 명확성”**이에요!

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5. 가족간 거래를 안전하게 진행하려면?

1) 실거래가 확인

• 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 주변 시세를 확인하세요.

2) 전문가 상담

• 세무사, 회계사의 조언을 통해 절세 시나리오를 검토해보세요.

3) 소유권 이전 철저히

• 잔금 지급 후 등기 이전까지 완벽하게 마쳐야 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

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6. 요점 정리

가족 간 부동산 거래는 정상적인 매매냐, 위장된 증여냐를 가르는 명확한 기준을 따라야 합니다.
정해진 요건을 충족한다면 절세도 가능하고, 자산 이전도 깔끔히 마무리할 수 있어요.
가족이라고 대충 했다간 추후 과세 리스크를 안게 되니, 반드시 전문가 상담과 정확한 절차를 밟아 진행하시길 추천드립니다.