전월세 전환율 완벽 정리｜기준금리 5% 기준 2.5% vs 4% 실질 계산법

안녕하세요!
오늘은 실거주자뿐만 아니라 임대인과 투자자 모두에게 중요한 ‘전월세 전환율’에 대해 알아보려고 합니다. 최근 전세 수요가 줄어들고 월세 수요가 늘어나면서, 많은 분들이 보증금을 월세로 전환할 때 얼마가 적당한지 고민하고 계시죠. 전월세 전환율 계산이 익숙지 않다면 어려운 부분일 수 있지만, 이를 이해하는 것이 매우 중요합니다. 그렇다면 전월세 전환율이란 무엇인지, 어떻게 계산하는지 한 번 살펴보겠습니다.

1. 전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 보증금을 월세로 전환할 때 환산되는 수익률을 말합니다. 쉽게 말하면 보증금에 대한 월세를 계산하는 기준이라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 전세금 1억 원을 깎고 그만큼 월세로 돌리면 임차인은 얼마의 월세를 내야 하는지에 대한 기준을 제공하는 것입니다.
임대인 입장에서도 금리가 높은 시기에는 월세 전환이 수익 면에서 더 유리한지 판단할 필요가 있습니다. 이러한 기준을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

2. 2025년 전월세 전환율 법정 기준

전월세 전환율에 대한 법정 기준은 어떻게 될까요? 현재 적용되고 있는 법정 기준은 아래와 같습니다.
- 기준금리 + 3.5% = 법정 전환율
2025년 4월 기준 금리는 3.5%입니다. 따라서 법정 상한선은 7.0%로 적용됩니다. 즉, 보증금 1억 원을 월세로 전환하게 된다면 연 700만원의 월세를 받을 수 있다는 뜻입니다. 이를 월세로 환산하면 대략 58만원 정도가 됩니다.
하지만 실제 시장에서는 이 7.0%의 법정 상한선이 적용되는 경우는 드물고, 대부분 2.5%~4.5% 사이에서 협의가 이루어집니다. 그렇다면 실제 시장에서의 전월세 전환율은 어떤 수준일까요?

3. 전월세 전환율 실전 계산법

전월세 전환율을 계산하는 공식은 매우 간단합니다.
 
- 전환율 계산 공식
전환율=(월세×12보증금)×100\text{전환율} = \left( \frac{\text{월세} \times 12}{\text{보증금}} \right) \times 100전환율=(보증금월세×12)×100
예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월세가 50만원이라면:
전환율=(50×121억)×100=6\text{전환율} = \left( \frac{50 \times 12}{1억} \right) \times 100 = 6%전환율=(1억50×12)×100=6
 
- 월세 환산 공식
환산 월세=(전세금 차액×전환율)÷12\text{환산 월세} = \left( \text{전세금 차액} \times \text{전환율} \right) \div 12환산 월세=(전세금 차액×전환율)÷12
예를 들어, 전세보증금 3억 원 중 1억 원을 월세로 전환한다고 가정했을 때, 전환율이 4%일 경우:
환산 월세=(1억×4%)÷12=33만원\text{환산 월세} = \left( 1억 \times 4\% \right) \div 12 = 33만원환산 월세=(1억×4%)÷12=33만원
따라서, 1억 원을 월세로 전환할 경우 월세는 대략 33만원 정도로 계산됩니다.

4. 실거래 전환율은 어느 정도?

실제 거래에서의 전환율은 어떻게 될까요? 최근 2025년 4월 기준으로 전환율은 일반적으로 2.5%~4.5% 사이에서 형성되고 있습니다. 보증금이 높을수록 전환율은 낮아지고, 신축 고가 단지에서는 월세 전환보다는 전세 유지 비율이 높은 경향이 있습니다. 전환율은 시장 상황, 금리, 입지에 따라 유동적으로 변하기 때문에, 이를 정확히 파악하고 협상하는 것이 중요합니다.

5. 실수요자라면 꼭 기억해야 할 것들

전월세 전환율은 단순한 계산 공식이 아니라, 부동산 시장의 흐름과 수익률을 가늠할 수 있는 중요한 지표입니다. 실수요자라면 계약 전 아래 3가지를 꼭 기억하세요.

1. 전환율 계산을 해보세요.
   임대인이 제안한 전환율이 법정 상한선인 7.0%를 초과하지 않았는지 확인하고, 초과할 경우 협상하거나 거절할 수 있습니다.
2. 전환율은 협상의 기준이지 강제는 아닙니다.
   법정 전환율은 상한선일 뿐, 실제 시장에서 협의는 3~4% 수준으로 이루어지는 경우가 많다는 점을 기억하세요.
3. 계산기를 활용하세요.
   실제 계산기를 활용해 정확한 값을 파악하는 것이 좋습니다. 네이버, KB부동산, 청약홈 등에서 쉽게 전월세 전환율 계산기를 이용할 수 있습니다.

 

※ 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 지표로, 시장 상황에 맞는 적정 전환율을 파악하고 계산하는 것이 중요합니다. 보증금과 월세 사이에서 고민하고 계시다면, 이번 글을 참고하여 협상과 계약에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.