2025년 7월 시행 '3단계 스트레스 DSR' 제도, 실수요자를 위한 완벽 가이드

안녕하세요.

오는 2025년 7월 1일부터 수도권을 중심으로 '3단계 스트레스 DSR' 제도가 시행됩니다. 이는 대출 심사 시 적용되는 가상의 금리를 높여 차주의 상환 능력을 더욱 보수적으로 평가하는 방식으로, 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출 등 다양한 금융상품에 영향을 미칩니다.

1. 스트레스 DSR 3단계란?

1) 적용 범위 및 시기

• 적용 대상: 전 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 전반
• 적용 지역 및 시기:
  • 수도권(서울, 경기, 인천): 2025년 7월 1일 시행
  • 비수도권: 2026년 1월 1일 시행 예정

2) 스트레스 금리란?

스트레스 금리는 미래 금리 상승을 가정하여 대출 심사 시 적용되는 가상의 금리입니다. 실제 이자에 영향을 주지 않으며, 대출 한도 산출에만 사용됩니다. 3단계에서는 수도권의 경우 스트레스 금리가 1.5%로 상향 적용됩니다.

2. 대출 한도, 얼마나 줄어드나?

스트레스 금리의 상향 적용으로 인해 대출 한도가 감소할 수 있습니다. 예를 들어, 연소득 1억 원인 차주가 변동금리로 주택담보대출을 받을 경우, 기존 2단계에서는 약 5억 9천만 원의 대출이 가능했으나, 3단계 적용 후에는 약 5억 7천만 원으로 줄어들 수 있습니다. 혼합형 금리의 경우 약 3,300만 원, 고정형 금리의 경우 약 1,800만 원의 감소가 예상됩니다.

또한, 신용대출도 1억 원 초과 시 스트레스 금리가 적용되어 한도가 약 300~400만 원 감소할 수 있습니다.

3. 전세대출과의 관계는?

정책 전세대출(버팀목, 청년, 신혼부부 전세자금대출 등)은 대부분 스트레스 DSR 산정에서 예외로 처리됩니다. 그러나 은행 자체 전세대출은 일부 DSR 계산에 포함되어 심사 시 영향을 받을 수 있습니다. 전세대출과 신용대출, 주택담보대출을 함께 보유한 경우, 총 DSR이 초과되어 신규 대출이 불가능할 수 있으므로 사전 시뮬레이션이 필요합니다.

4. 실수요자를 위한 대응 전략

1) 고정금리 활용

고정금리는 스트레스 금리 반영 비율이 낮아 대출 한도 감소를 최소화할 수 있습니다. 따라서 대출을 계획 중인 실수요자라면 고정금리 상품을 고려해보는 것이 좋습니다.

2) 계약 시점 조정

2025년 6월 30일 이전에 계약을 체결하면 기존 2단계 기준이 적용되므로, 대출 한도 감소를 피할 수 있습니다. 따라서 주택 구입이나 전세 계약을 계획 중이라면 가능한 한 6월 말 이전에 계약을 완료하는 것이 유리합니다.

3) 자기자본 확대

대출 한도 감소분을 보완하기 위해 자기자본을 확대하는 방안을 고려해야 합니다. 기존 대출 조정, 전세보증금 회수, 부모 증여 등을 통해 자금을 마련할 수 있습니다.

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결론

3단계 스트레스 DSR 제도의 시행은 실수요자들에게 대출 전략의 재정비를 요구합니다. 특히 수도권에서 주택 구입이나 전세 계약을 계획 중인 경우, 제도 시행 이전에 계약을 완료하거나 고정금리 상품을 활용하는 등의 전략이 필요합니다. 또한, 자기자본 확대를 통해 대출 한도 감소에 대비하는 것이 중요합니다. 지금이 바로 제도를 이해하고 선제적으로 대응할 시점입니다.