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부동산 시장에서는 계약 파기나 해약이 종종 발생합니다. 매수자든 매도자든, 사정이 생겨 거래를 중단할 수밖에 없는 상황이 생기기도 하죠. 하지만 이럴 경우 발생하는 위약금과 세금 문제는 생각보다 복잡할 수 있습니다.
이번 글에서는 계약 파기 시 위약금 처리, 소득세 원천징수, 종합소득세 신고, 건강보험료 부과 여부까지 핵심을 쏙쏙 정리해드립니다.
1. 계약 파기, 매도인과 매수인의 권리 차이
- 매도인: 계약금을 돌려주고 2배를 배상하면 계약을 파기할 수 있음 (민법 제565조)
- 매수인: 이미 지급한 계약금을 포기하면 계약 파기 가능
즉, 계약 이행 전까지는 일방적 계약 해지가 법적으로 인정됩니다. 하지만 중도금이 이미 지급된 경우라면 상황이 달라지므로 주의가 필요합니다.
2. 계약금과 위약금 차이점
- 계약금: 계약 체결의 증표로 지급하는 금액 (보통 매매가의 10%)
- 위약금: 계약 파기 시 배상 또는 손해보전 명목으로 지급되는 금액
→ 계약서에 위약금 규정이 있다면 그에 따름
- 중도금 지급 이후에는 ‘계약의 이행이 시작된 것’으로 간주되어 일방적인 계약 해지 불가합니다. 이행불능 등의 사유가 있어야 해제 가능합니다.
3. 위약금 발생 시 세금 처리 요약
① 매도인이 계약 파기 시
- 매도인이 계약금을 2배로 반환하는 경우, 추가로 지급한 배액은 기타소득으로 간주
- 원천징수 의무 있음:
- 소득세 20%, 지방소득세 2% = 총 22%
- 원천징수 후 다음 달 10일까지 관할 세무서 및 지자체에 신고·납부
② 매수인이 계약 파기 시
- 매수인은 계약금을 포기함
- 이때 위약금은 매도인의 기타소득이 되지만, 원천징수는 없음
- 단, 기타소득금액 300만 원 초과 시 → 다음 해 5월 종합소득세 신고 필수
4. 위약금의 세법상 경비 처리 가능 여부
| 구분 | 필요경비 인정여부 |
| 매도인 | (양도차익 계산 시 비용 처리 불가) |
| 법인 | (사업과 관련된 경우 손금 처리 가능) |
| 부동산매매업자 | (매매 차익을 위한 지출로 인정될 수 있음) |
5. 건강보험료에도 영향이?
- 위약금은 기타소득에 해당 → 건강보험료 산정에 반영됨
- 지역가입자: 기타소득 전액 반영되어 보험료 부과 (7.09% 기준)
- 직장가입자: 보수 외 소득이 연 2천만 원 초과 시 초과분에 대해 건보료 부과
6. 세금 줄이는 팁 & 유의사항
- 원천징수 대상 여부 반드시 확인!
- 위약금 수령 후 소득세 및 건보료 발생 가능성 체크
- 기타소득 300만 원 초과 시 → 다음 해 5월 종합소득세 신고
- 필요시 세무전문가와 상담 추천!
7. 요점
| 상황 | 원천징수 | 종합소득세 신고 | 건보료부과 |
| 매도인 계약 파기 | 있음 (22%) | 해당 없음 | 있음 |
| 매수인 계약 파기 | 없음 | 300만 원 초과 시 | 있음 |
| 위약금 필요경비 인정 | 대부분 불가 | 일부 법인·업자 가능 | 해당 없음 |
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